Bei dem Immobilien-Leasing handelt es sich um eine Finanzierungsmöglichkeit einer Immobilie, welche häufig auch als Off-Balance-Finanzierung bezeichnet wird. Somit müssen bei dieser Finanzierungsform die jeweiligen Bilanzierungsvorschriften berücksichtigt werden.

Die gesetzliche Grundlage zu der Bilanzierung wird in dem Handelsgesetzbuch, kurz dem HGB, geregelt. Das Immobilien-Leasing wird im gewerblichen Bereich als Neubau-Leasing, als Buy-and-lease-Variante und als Sale-and-lease-back-Variante angeboten. Ein Neubau-Leasing wird für die Finanzierung von einer neu erbauten gewerblichen Immobilie genutzt. Die Buy-and-lease-Variante wird bei der Finanzierung von einer Immobilie verwendet, welche bereits vorhanden ist. Aber grundsätzlich ist diese Variante vergleichbar mit dem Neubau-Leasing. Bei der Sale-and-lease-back-Variante wird eine Immobilie, an welcher der Leasingnehmer zuvor das Eigentum hatte, an ein Leasingunternehmen weiterverkauft um die Immobilie im Anschluss wieder zu mieten. Anschließend wird der Leasingnehmer mit dieser Leasingvariante das Eigentum an der Immobilie zurückkaufen. Das Immobilien-Leasing lässt sich zudem in ingesamt zwei unterschiedliche Arten unterscheiden, in das Teilamortisations-Leasing ohne Mieterdarlehen und in das Teilamortisations-Leasing mit Mieterdarlehen.

Diese beiden Arten werden insbesondere von Tochtergesellschaften der verschiedenen Kreditinstitute angeboten. Bei dem Teilamortisations-Leasing ohne Mieterdarlehen wird zwischen dem Leasingnehmer und dem Leasinggeber ein Vertrag geschlossen, wodurch sich der Leasingnehmer verpflichtet, die Verbindlichkeit aus der Refinanzierung zu tilgen. Die Tilgungsraten bei dieser Leasingart sind dabei so hoch wie die kumulierten linearen Abschreibungsbeträge. Die zu zahlenden Leasingrate besteht dabei aus einem Anteil für die Tilgung, wie auch aus einem Anteil der zu zahlenden Zinsen und der sonstigen Gebühren, welche für den Leasinggeber durch das Immoblien-Leasing entstehen. Am Ende der Vertragslaufzeit bleibt ein Restwert bestehen und der Leasingnehmer erhält das Ankaufsrecht und kann durch die Zahlung des Restwertes das Eigentum an der jeweiligen Immobilie erwerben. Bei dem Teilamortisations-Leasing mit Mieterdarlehen handelt es sich hingegen um ein Immobilien-Darlehen, mit welchem der gesamte Objektwert, zuzüglich der anfallenden Zinsen und Gebühren, durch die Leasingraten getilgt wird.

Dadurch erhält der Leasingnehmer am Ende der Vertragslaufzeit die Möglichkeit das Eigentum an der jeweiligen Immobilie, ohne eine Liquiditätsbelastung zu übernehmen. Zum Ende der Vertragslaufzeit findet so lediglich ein Aktivtausch statt, dies bedeutet, dass das Mietdarlehen mit dem Ankaufspreis verrechnet wird. Sollte der Leasingnehmer das Ankaufsrecht jedoch nicht in Anspruch nehmen, so muss der Leasinggeber das Mietdarlehen auskehren. Durch das Teilamortisations-Leasing mit Mieterdarlehen soll die Refinanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute erhöht werden und zudem soll eine liquiditätsneutrale Eigentumsübertragung am Ende der Vertragslaufzeit stattfinden. Zu den grundlegenden Vorteilen, welches das Immobilien-Leasing dem Leasingnehmer gegenüber einer regulären Finanzierung einer Immobilie bietet, zählt zum Beispiel die Bilanzoptimierung, die Ersparnis der Gewerbesteuer und auch die Möglichkeit der 100-prozentigen Finanzierung, wodurch die eigenen Mittel des Leasingnehmers verschont werden können.